- Apporter un immeuble à une SAS ou une SARL est un apport en nature : commissaire aux apports obligatoire, sauf dispense à la constitution.
- Pour une SCI ou une autre société civile, la loi n'impose pas de commissaire aux apports ; une évaluation volontaire reste possible.
- L'acte notarié est obligatoire pour la publicité foncière.
- Les droits d'enregistrement sont à faire chiffrer par le notaire : ils peuvent être proches de ceux d'une vente dans certains cas.
- Évaluation par expertise et comparables. Rapport de commissaire aux apports ALV dès 550 € HT.
Un immeuble apporté contre des parts ou des actions
L'apport d'un immeuble consiste à transférer sa propriété à une société en échange de parts sociales ou d'actions. L'apporteur devient associé, la société devient propriétaire. L'opération peut intervenir à la constitution ou lors d'une augmentation de capital.
C'est un apport en nature. Selon la forme de la société bénéficiaire, il passe ou non par un commissaire aux apports. Dans tous les cas, il passe par un notaire.
SAS et SARL : le commissaire aux apports
À la constitution d'une SARL, d'une EURL, d'une SAS ou d'une SASU, le commissaire aux apports est obligatoire. La dispense, décidée à l'unanimité ou par l'associé unique, suppose deux conditions cumulatives :
- aucun apport en nature n'excède 30 000 € ;
- la valeur totale des apports en nature non évalués ne dépasse pas la moitié du capital.
Un immeuble dépasse presque toujours 30 000 €. La dispense est donc en pratique rarement ouverte. En augmentation de capital de SAS ou de SA, elle n'existe pas.
Si les associés se passent du commissaire, ou retiennent une valeur différente de la sienne, ils sont solidairement responsables pendant 5 ans, à l'égard des tiers, de la valeur attribuée à l'immeuble. Sur un actif de cette taille, l'enjeu est réel. Notre guide commissaire aux apports obligatoire ou dispensé détaille les cas.
Le cas de la SCI
Pour un apport à une société civile, SCI comprise, la loi n'impose pas de commissaire aux apports. Les associés fixent la valeur entre eux, dans les statuts ou l'acte d'apport.
Une évaluation peut toutefois être demandée volontairement. Elle est utile lorsque les associés n'apportent pas tous la même chose, lorsqu'un associé apporte un immeuble et un autre du numéraire, ou lorsque la répartition du capital doit pouvoir être justifiée plus tard, par exemple dans une famille. Le rapport donne alors une base objective à la répartition des parts.
Si la SCI doit ensuite devenir une société par actions, un commissaire à la transformation interviendra : voir notre page commissaire à la transformation.
L'acte notarié et la publicité foncière
Le transfert de propriété d'un immeuble doit être publié au service de la publicité foncière. Cette publication exige un acte notarié. Statuts sous seing privé ou non, l'apport de l'immeuble passe donc par le notaire.
Coordonnez les intervenants. Le rapport du commissaire aux apports doit être disponible avant la signature des statuts ou de la décision d'augmentation de capital. Le notaire, lui, a besoin des statuts, du rapport et des pièces de l'immeuble pour établir l'acte.
Les droits d'enregistrement : à faire chiffrer en amont
L'apport d'un immeuble supporte des droits d'enregistrement. Leur montant dépend de la situation fiscale des parties. Ils sont plus lourds lorsque la société bénéficiaire est à l'impôt sur les sociétés et l'apporteur ne l'est pas : dans certains cas, les droits sont proches de ceux d'une vente.
Demandez au notaire de les chiffrer avant de décider. Ce coût peut changer l'intérêt de l'opération, ou orienter vers une autre forme de société.
L'évaluation de l'immeuble
La valeur retenue est la valeur vénale à la date de l'apport. Deux approches se recoupent :
| Approche | Principe | Utilité |
|---|---|---|
| Expertise immobilière | Rapport d'un expert sur le bien, son état, sa situation, son usage | Base de référence pour les biens atypiques ou de valeur élevée |
| Comparables | Prix de biens similaires vendus récemment dans le secteur | Contrôle de cohérence de la valeur proposée |
Pour un bien loué, le commissaire tient compte du bail en cours et des loyers. Un immeuble occupé ne vaut pas un immeuble libre. L'état du bâtiment, les travaux à prévoir et les servitudes connues entrent aussi dans l'appréciation.
Le commissaire ne remplace pas l'expert immobilier. Il apprécie si la valeur proposée par les associés est justifiée et n'est pas surévaluée, à partir de l'expertise, des comparables et des pièces.
Immeuble financé par un emprunt
Si l'immeuble est encore grevé d'un prêt, la société peut reprendre la dette. L'apport devient alors en partie rémunéré par cette reprise : on parle d'apport mixte. Le commissaire examine la valeur de l'immeuble et la dette reprise. L'accord du prêteur est à obtenir avant la signature.
Les pièces à réunir
- Titre de propriété de l'apporteur.
- Rapport d'expertise immobilière ou avis de valeur, et éléments de comparaison.
- Baux en cours et état des loyers, le cas échéant.
- Diagnostics techniques et éléments sur l'état du bien.
- Tableau d'amortissement du prêt et accord du prêteur en cas de reprise.
- Projet de statuts ou de décision d'augmentation de capital, et répartition des parts.
- Coordonnées du notaire chargé de l'acte.
Désignation et calendrier
À la constitution, le commissaire est désigné par décision unanime des futurs associés, ou par l'associé unique, signée avant le début des travaux. Il vérifie son indépendance : il ne peut pas être l'expert-comptable de la société ni avoir de lien avec elle. Son rapport est déposé au greffe et annexé aux statuts. Pour l'enchaînement des étapes, voyez le calendrier d'une opération sur le capital.
Ce que fait ALV
ALV Expertise & Conseil, cabinet de Loïc Verron, commissaire aux comptes inscrit et expert-comptable diplômé, rédige le rapport de commissaire aux apports pour l'apport d'un immeuble à une SAS ou une SARL, et l'évaluation volontaire pour une SCI, à distance, partout en France. Dès 550 € HT, selon le montant et la taille de la société ; au-delà de 1,5 M€, sur devis. Devis écrit sous 24 h ouvrées, rapport signé sous 48 h à réception d'un dossier complet, paiement à la commande. Demandez votre devis.
Questions fréquentes
Faut-il un commissaire aux apports pour apporter un immeuble à une SCI ?
Non, la loi ne l'impose pas pour un apport à une société civile. Une évaluation peut être demandée volontairement, par exemple pour justifier la répartition des parts.
Peut-on apporter un immeuble à une SAS sans notaire ?
Non. Le transfert de propriété doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui exige un acte notarié.
Combien coûtent les droits d'enregistrement sur un apport d'immeuble ?
Ils dépendent de la situation fiscale des parties et doivent être chiffrés par le notaire. Dans certains cas, notamment société à l'IS et apporteur non, ils sont proches de ceux d'une vente.
Comment est évalué l'immeuble apporté ?
À sa valeur vénale à la date de l'apport, à partir d'une expertise et de comparables, en tenant compte des baux en cours. Le commissaire vérifie que la valeur proposée n'est pas surévaluée.
Peut-on apporter un immeuble encore financé par un prêt ?
Oui, si la société reprend la dette avec l'accord du prêteur. L'apport devient alors en partie rémunéré (apport mixte).
Commissaire aux comptes inscrit (CRCC Paris), expert-comptable diplômé. Il signe personnellement les rapports du cabinet.
Sources et textes
- Code de commerce, art. L.223-9
- Code de commerce, art. L.227-1
- Code de commerce, art. L.225-147
Article à jour au 29 octobre 2026, à titre d'information générale. Il ne remplace pas l'analyse de votre dossier par votre avocat ou par le cabinet.